Капитальный ремонт. Эти слова могут привести вас в дрожь, но бывают случаи, когда без капитального ремонта не обойтись. Надеемся, советы и рекомендации портала помогут вам сделать ремонт хоть немного менее некомфортным, менее затратным и более быстрым.
Капитальный ремонт: что вы можете сделать?
Capitalis (лат.) – «главный, основной». Капитальный ремонт может включать в себя самые разные виды работ. Целью его является не только изменение внутреннего облика помещения, но, при необходимости, полное восстановление квартиры или целого дома. Кроме того, этот вид ремонтных работ часто включает мероприятия по ремонту инженерных сетей, например, ремонт или замену внутренних и внешних систем электро-, тепло- и водоснабжения, систем вентиляции воздуха.
Капитальный ремонт бывает нескольких видов:
комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он охватывает все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.
реконструкция – работы, связанные с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения.
Отдельно необходимо упомянуть такой термин как «евроремонт». Это распространенное понятие на самом деле означает не что иное, как высококачественный ремонт высококачественными же материалами. Если вас не устраивают стандарты евроремонта, то для вас есть и особый стандарт ремонта – «евролюкс». При нем используются еще более дорогие материалы и последние достижения техники, вроде монтажа системы «умный дом».
Для того, чтобы было более понятно, приведем для примера приблизительный перечень работ, которые могут быть необходимы при обычном капитальном ремонте и евроремонте квартиры или дома.
Капитальный ремонт квартиры или дома может включать:
демонтажные работы;
стяжка с армированием;
штукатурка потолков и стен;
шпатлевка стен;
шпатлевание потолка;
выравнивание откосов;
покраска потолков;
оклейка стен обоями;
плиточные работы в квартире;
укладка ламината;
укладка паркетной доски;
монтаж электрики;
монтаж сантехники и радиаторов;
установка дверей.
Евроремонт квартиры или дома может включать:
демонтажные работы;
стяжка с армированием;
штукатурка потолков и стен;
шпатлевка стен;
шпатлевание потолка;
выравнивание откосов;
многоуровневые потолки;
полы с подогревом;
покраска потолков;
покраска стен;
плиточные работы;
укладка паркета штучного;
укладка паркетной доски;
монтаж электрики;
монтаж сантехники и радиаторов;
установка дверей.
В таком сложном процессе как ремонт квартир, необходимо различать перепланировку, реконструкцию и переоборудование.
ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ – это установка, замена или перенос инженерных сетей и другого оборудования (замена электропроводки или увеличение числа розеток, перестановка электроплиты, ванны, унитаза, водопроводных труб, вентиляционных каналов или устройство индивидуального отопления).
ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ подразумевает изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения корректировок в техническую документацию квартиры (снос кладовки, объединение или разъединение санузла, перенос или разборка стен (перегородок), перенос или переустройство дверных проемов, пристройка балкона на первом этаже, переустройство тамбура).
РЕКОНСТРУКЦИЯ – это изменение высоты, этажности, количества комнат, их площади за счет присоединения соседних помещений, объединение или разделение комнат, изменение в процессе ремонта функционального назначения и технико-экологических параметров помещений.
В любом случае, для каждого из этих комплексов работ, необходимо получить разрешение. Но об этом мы поговорим позже.
Капитальный ремонт: о чем вам надо помнить?
Капитальный ремонт, каким бы он ни был, выборочным или полным комплексным, потребует от вас особенного подхода. Если при косметическом ремонте можно обойтись без дизайн-проекта, то при капитальном это исключено. Дизайн-проект, выполненный по всем правилам и стандартам, должен включать в себя эскиз, включающий в себя обмерный чертеж, варианты планировочного решения (не менее трех), строительный чертеж.
Следующим шагом является технический дизайн-проект. В технический дизайн-проект должны входить:
итоговый вариант планировки;
экспликация;
строительный чертеж;
демонтажный план;
план возводимых перегородок;
план с расстановкой дверных проемов, экспликация;
план потолков с расстановкой светильников, экспликация;
план потолка с привязками, размерами;
план расстановки выводов (блоки розеток);
схема выключателей с привязками, экспликация;
план разбивки полов;
план полов с раскладкой напольного покрытия;
развертка стен по санузлу (раскладка плитки);
развертка стен по основным помещениям;
ведомость отделки помещения.
Не забудьте, что при проведении капитального ремонта и перепланировки необходимо учитывать множество условий. Вот только некоторые из них:
Вы можете заменить в своей квартире отопительные приборы (радиаторы, конвекторы), но при этом необходимо знать величину рабочего давления в системе отопления дома и подбирать новые в соответствии с этой величиной. На выбор типа радиатора могут существенно повлиять и другие условия: диаметры и межцентровые расстояния подводок, необходимая теплоотдача радиатора или конвектора, его геометрические размеры.
При проведении работ в очень старых домах имеет смысл выяснить, как давно проводился и не планируется ли муниципальными службами капитальный ремонт с заменой отопительных систем в ближайшее время. Во-первых, эта информация позволит получить представление о состоянии труб отопления, так как внешне они могут выглядеть вполне благополучно. Во-вторых, если система старая и имеется вероятность ее капитального ремонта, то стоит подождать с большим и дорогим ремонтом и обойтись лишь косметическим.
Помните, что заделка стояков и подводок отопления в стены или зашивка их декоративными панелями может привести к значительным проблемам. Разумеется, открытая прокладка труб в комнатах отнюдь не украшает интерьер, однако скрытые проводки труб невозможно контролировать, а в случае аварии их ремонт обойдется недешево.
Если вы хотите оборудовать квартиру новой системой электропроводки и большим количеством современных электробытовых приборов, то вам потребуется согласовать этот момент с допустимой нагрузкой разрешенного энергопотребления вашего дома, возможностями подводящего кабеля электрощита и установленных в нем автоматов защиты от перегрузок. Разрешение на увеличение электропотребления может дать районная служба энергонадзора.
Основную часть электропроводки в квартире выполняют скрытой в стенах, полах, потолках, поэтому качество этих работ должно быть проконтролировано до момента заделки. Грубое нарушение технологии – разводка проводов и мест соединений без распаячных коробок. В случае превышения нагрузки именно в этих местах происходят повреждения и возгорания, поэтому к ним должен быть обеспечен экстренный доступ. Плохой контакт в соединениях также может быть причиной возгорания.
Непременное условие – капитальный ремонт или перепланировку квартиры должна производить хорошо зарекомендовавшая себя на рынке фирма, имеющая соответствующие лицензии, а не индивидуалы или «шабашники», которые не будут нести никакой ответственности за последствия своей работы.
Желательно, чтобы дизайн-проект капитального ремонта делали специалисты той же фирмы, которая будет делать вам ремонт. Заказывать эти работы в разных компаниях – создавать себе лишние хлопоты. Кроме того, за заказ всего комплекса услуг в одной и той же организации обычно дается скидка.
Заключение договора, в котором прописаны гарантийные обязательства подрядчика, осуществляющего ремонт вашей квартиры или дома – непременное условие, без которого начинать капитальный ремонт категорически не рекомендуется.
Результаты своего ремонты вы можете застраховать.
Естественно, что крайне важна подготовка хозяина квартиры или дома к капитальному ремонту. Помещение необходимо освободить полностью. Если это ваша квартира – придется переехать и вывезти оттуда все вещи.
Капитальный ремонт: перепланировка, реконструкция и переоборудование
Зачастую капитальный ремонт задумывается именно для того, чтобы изменить конфигурацию помещений, их количество, назначение. В любом случае, на выполнение таких работ требуется специальное разрешение. Получить его не так уж и легко, для этого требуется целый комплект документов. И не факт, что перепланировку разрешат.
Как бы вам ни хотелось, ни в коем случае нельзя:
трогать системы вентиляции. Владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции, добровольно или через суд;
замуровывать в стену стояки газовых труб, по нормам к ним должен быть обеспечен доступ;
переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо;
размещать санузел над жилыми помещениями соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир;
устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках.
Замена газовых плит, их переустановка, подводка гибкими шлангами производятся с ведома городских управлений газификации и, желательно, их специалистами.
Капитальный ремонт: согласование перепланировок
В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления». Обычно такими вопросами занимаются специальные комиссии при муниципалитетах либо районные отделения жилинспекции. Уточнить это вы можете в вашей местной администрации. Список документов, необходимых для получения разрешения, следующий:
1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме.
2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем вы имеете право подавать не подлинники, а нотариально заверенные копии.
3. Проект переустройства и (или) перепланировки.
4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.
5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если же перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.
6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.
Очень важно, что перечень этих документов является, как говорят специалисты, «закрытым». То есть чиновники не имеют права требовать от вас предоставления дополнительно к перечисленным еще каких-либо документов.
Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки. Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ. Если решение положительное, вы можете вызывать строителей и начинать работу.
Но одного разрешения недостаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости.
Капитальный ремонт: цена вопроса
При капитальном ремонте стоимость работ во многом зависит от разных факторов – перечня и объема работ, состояния сооружения и т.д. Мы можем обозначить средний уровень цен.
Капитальный ремонт квартир – 6000 руб. за 1 кв. м
Евро-ремонт квартир – 7000 руб. за 1 кв. м
Евролюкс – от 9000 руб. за 1 кв. м
Перепланировка – от 10 000 руб. за 1 кв. м
