Уже пятнадцать лет на российском рынке жилья цены растут гораздо быстрее роста зарплат и доходов. Ипотека становится для многих россиян единственным способом приобрести или улучшить свое жилье.
Дизайнер Лариса И. в 40 лет решила круто изменить свою жизнь. Оставила родной Смоленск, в котором люди ее профессии имеют шанс лишь рисовать за $300 в месяц этикетки для местного консервного завода. Переехала в Москву. Через месяц Лариса имела работу в амбициозном рекламном агентстве и зарплату в 55 тысяч рублей (более $2 тыс.). Оставалось жилье. Вместо того, чтобы снимать квартиру за $600-700, Лариса рискнула и взяла кредит в Собинбанке. Купила однокомнатную квартиру в подмосковных Мытищах и выплачивает за нее $1000 в месяц. Остающейся $1000 ей вполне хватает на безбедную жизнь. А через восемь лет квартира будет полностью в ее собственности, и проблема оплаты жилья исчезнет навсегда. Лариса решилась на этот шаг – черта характера. Но для многих россиян ипотека остается «уравнением со многими неизвестными». Или вызывает вопросы:
Во сколько мне обойдется такая ссуда?
Как быстро я могу получить ипотечный кредит?
Какой размер займа может предоставить мне банк?
Страшное слово «ипотека»
Восемь-девять лет назад «ипотека» для подавляющего большинства россиян была столь же неизвестным понятием, как меховые унты для жителей Конго. Даже первые опыты по внедрению ипотечных схем власти «ставили» практически на полигоне – в Сарове, закрытом «военном городе», известным всему миру под именем «Арзамас-16». Очевидно, решив, что ипотека для россиян сродни атомному взрыву.
Последние пять лет ситуация изменилась в корне. Сегодня более 10% жилья в России продается с помощью ипотеки. А сама идея «жизни в кредит» уже не кажется многим россиянам столь же нереальной, как пепси-кола на дне рождения у Сталина. Более того, на фоне гигантского роста цен на жилье в Москве и Петербурге ипотека становится для «среднего класса» единственным способом приобрести жилье. Впрочем, если у вас есть иной вариант – дальше эту статью вам можно не читать. Поскольку это означает, что вы способны выложить в один момент $300–400 тысяч (стоимость хорошей квартиры в Москве). Можно, конечно, подождать пока российское правительство реализует широко разрекламированный национальный проект «Доступное жилье». Но этот вариант – для исключительных оптимистов. Тем паче, что бабушкам и дедушкам доступное жилье уже как-то обещали – вместе с коммунизмом к 1980-му году.
Только не говорите о том, что есть и четвертый вариант – накопить. Поскольку проверить эффективность этого варианта нам удастся лишь лет через двадцать. Судя по всему, в России все больше людей, которые не горят желанием ставить подобный эксперимент с копилкой. Хотя не меньше и тех, кто задает вопрос: выгодно ли мне взять ипотечный кредит? А у тех, кто все же решается войти в эту реку, возникает другой вопрос: когда его брать – сейчас или завтра?
Тем паче, что российский кредитный бум в несколько раз расширил предложения по ипотеке на рынке. Ссуды на приобретение жилья предоставляют все лидеры кредитного рынка страны – Сбербанк, ВТБ24. Москоммерцбанк, «УралСиб», «ДельтаКредит», КИТ Финанс, Городской Ипотечный Банк, Росбанк, Банк Москвы, Газпромбанк, Абсолют Банк, Банк Жилищного Финансирования.
В общей сложности, по данным Центробанка, россияне взяли ипотечных кредитов на сумму более 500 млрд. рублей. Объем ссуд на жилье ежегодно увеличивается в России на 70-90%.
«Рынок ипотечного кредитования показывает положительную динамику, – говорит Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка. – Вполне вероятно, что по итогам 2007 года прирост составит не менее 120–150% от объемов прошлого года».
«Квартирный вопрос»
«Успехи банкиров – это отлично! – скажете вы. – Но меня интересуют не радости миллионеров, а мой собственный квартирный вопрос!»
Квартирный вопрос, как известно из откровений классика, – это как раз то, что изрядно портит характер россиян.
Моя коллега Наталья К. из Нижнего Новгорода, например, до недавнего времени дома могла поработать исключительно на кухне. Поскольку в одной из комнат ее двухкомнатной «хрущевки» обитали ее престарелая бабушка и 15-летняя дочь, а в другой – муж и 5-летний сын. А с приездом в гости свекрови, квартира стала напоминать одесский рынок в полдень.
«К ипотеке нас подтолкнула любимая свекровь, – смеется теперь Наталья. – Решив, что ее сын нуждается в материнской опеке, она подзадержалась в гостях. Примерно на полгода. В конце концов, я уговорила мужа отложить покупку новой машины и взять кредит, дабы поменять нашу «двушку» на нормальную трехкомнатную квартиру. Разница в цене составила 30 тысяч долларов, мы взяли ссуду на десять лет, платим около 600 долларов в месяц, зато не спотыкаемся теперь по утрам друг об друга».
Схема ипотечного кредита напоминает традиционную схему потребительской ссуды: ежемесячно заемщик выплачивает проценты и часть основного долга. Разница заключается в том, что, во-первых, ипотечную ссуду можно потратить только на покупку жилья, во-вторых, такой кредит выдается под залог покупаемой квартиры или дома и в-третьих, его сроки могут составлять до 50 лет. По большому счету, именно возможность выбрать срок кредита на свое усмотрение позволяет решить: дорого или нет для вас брать ипотеку. Впрочем, если вы все же решаетесь, это не освобождает вас от кучи других вопросов. Например, в каком банке лучше взять ипотечный кредит, как найти наиболее выгодный ипотечный кредит, да еще и рассчитать реальные платежи по ипотеке по нему. С учетом многочисленных «игрищ» российских банков со всевозможными комиссиями, сборами, пенями и тому подобным, вопросы более чем актуальные. Поэтому, по оценке экспертов, треть россиян, которые берут ипотеку, делают это с помощью кредитных брокеров, которые помогают подобрать оптимальную для клиента программу и точно рассчитать все платежи.
Цена кредита
Несколько лет назад на рекламных щитах вдоль московских улиц красовалась реклама ипотечных кредитов НОМОС-банка. Под изображение прыгающего на вас льва стояла надпись: «Смелое решение с надежным партнером». С символом банк угадал – для многих россиян взять ипотеку – все равно что сунуть голову в пасть льва. Вы, например, не взяли? Я пока тоже. Одна из главных причин: трудно разобраться, дорого или дешево это для меня.
Кроме того, заставляют задуматься и перспективы. Что делать с моим кредитом, если ставки по ипотеке упадут еще ниже? – задают себе вопрос многие россияне. С недавнего времени ответ на этот вопрос довольно простой: менять банк. В последнее время на сей счет появилась возможность маневра. Во-первых, на рынке «включился» новый механизм – в России создана система рефинансирования кредитов. Во-вторых, один за другим появляются новые варианты ипотеки.
Благостную картину, правда, в 2008 году несколько подпортил мировой кризис ликвидности. Какое мне до этого дело? – спросите вы. С точки зрения прибылей банкира – ровным счетом никакого, но кризис повлиял и на условия кредитов. Пессимисты заговорили о том, что российская ипотека оказалась в тупике. Несколько российских банков, например, Москоммерцбанк и Юниаструм Банк подняли ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1,5%, а сибирский УРСА Банк вообще увеличил свои ставки на 3%, тем самым практически свернув свои программы ипотечного кредитования в уральских и сибирских городах. Однако всеобщей эпидемией повышение ставок не стало. Наоборот, многие лидеры рынка, например, ВТБ 24, Хоум Кредит, Райффайзенбанк, Альфа-Банк не стали «играть на повышение», а некоторые из них, наоборот, заявили, что дадут кредит тем, кому отказали в других банках.
Эксперты предполагают, что кризис ликвидности повлияет на ипотечный рынок России относительно: ипотека станет дороже для тех, у кого доходы неофициальные и, напротив, доступнее тем, у кого «белая» зарплата.
«Вследствие кризиса на мировом ипотечном рынке доступ российских банков к долгосрочным ресурсам, привлекаемым с западных рынков, в ближайшее время будет весьма затруднен, – констатирует заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. – Стоимость таких ресурсов в ближайшие несколько лет будет выше на 1–3%. Ставки по ипотечным кредитам увеличатся на 0,5–1% для заемщиков, которые не могут полностью подтвердить свои доходы».
Для заемщиков с «белыми» доходами банкиры прогнозируют не только прежние ставки, но и появление новых предложений. Например, расширение ипотеки на загородную недвижимость – от таун-хаусов эконом класса до домов стоимостью в $1,5–2 млн. (такие ссуды, например, предлагает Газпромбанк).
Виды на завтра
В российской традиции смотреть на все с пессимизмом. Сколько себя помню, каждый год «знающие люди» утверждают три вещи: лето будет холодным, зима будет суровой, а купаться в этом году нельзя из-за качества воды в реках. Между тем, в июне и июле в Москве стоит 30-градусная жара, пляжи забиты, а снег минувшей зимой выпал лишь 20 января и пролежал всего пять недель.
О смерти российской ипотеки, которую в минувшем августе предвещали пессимисты, уже не говорят. Напротив, наблюдатели вновь заявляют, что этот рынок – лишь на старте бурного роста.
«Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России – около 1%», – напоминает в интервью порталу 123Credit.ru главный специалист отдела ипотеки Промсвязьбанка Евгения Кузьмина.
Пространства для развития более чем достаточно. Причем и в буквальном смысле тоже: ипотека перестает быть приоритетом жителей Москвы и Петербурга. В последний год эксперты отмечают бурный рост ипотечного кредитования в Екатеринбурге, Калининграде, Перми, Новосибирске, Ростове, Ярославле, а в связи с предстоящей в России Олимпиадой «в ход» пошла недвижимость в Сочи, Адлере, Туапсе и Анапе. Банкиры полагают, что в провинциальных городах у ипотеки перспективы больше, чем в столицах: цены на жилье намного меньше, а желающих даже больше.